O nabywaniu nieruchomości wraz z budową

Jest sobie w ustawie Pzp przepis art. 4 pkt 3 lit. i Pzp. Pozwala na niestosowanie ustawy do zamówień, których przedmiotem jest nabycie własności nieruchomości lub innych praw do nieruchomości (np. najmu lub dzierżawy). Cel absolutnie słuszny. Wybór lokalizacji nieruchomości przez zamawiającego często związany jest z zupełnie innymi procedurami i trudno sobie wyobrazić na przykład, aby zamawiający zmuszony był do organizowania konkurencyjnego postępowania na wykup działki pod zaplanowaną wcześniej drogę. Wszak wie, która działka jest mu potrzebna, posiada ona (zwykle) konkretnego właściciela i trudno zmuszać go do składania oferty w przetargu, skoro to zamawiaczowi zależy na tej konkretnej działce. Zresztą, byłoby to postępowanie nieefektywne. Przez pewien czas mieliśmy przesłankę pozwalającą na stosowanie w takich przypadkach trybu zamówienia z wolnej ręki – i było to zbyteczne mnożenie papierów.

Oczywiście, to nie tylko przypadek drogi, wcześniej zaplanowanej, ale także i inne, może nieco mniej oczywiste. Zamawiający mogą kupować (albo wynajmować itp.) nieruchomości lub ich części także w innych celach, również w sytuacjach, w których konkretna lokalizacja nie jest z góry zdefiniowana. Kierują się jednak przy tym zwykle z góry określonymi potrzebami i narzucanie Pzp byłoby w takiej sytuacji nadmiernym formalizmem. Niekiedy, gdy jest to możliwe, stosowane są tu zresztą procedury konkurencyjne – sam uczestniczyłem w kilku tego typu postępowaniach na zakup mieszkań na potrzeby komunalne. Na wszelki wypadek dodam – gotowych mieszkań.

Problem w tym, że nie zawsze zamawiający ograniczają się do nabycia „gotowej” nieruchomości. Niekiedy wpadają na pomysł, aby zamówić u właściciela nieruchomości, aby w określony sposób ją przekształcił – zwykle zbudował na niej określony przez zamawiającego obiekt lub przebudował istniejący – i kupić działkę już z efektem owego przekształcenia (gotowym obiektem). Wszak wytworzony lub przerobiony obiekt, trwale związany z gruntem, staje się częścią nieruchomości i niewątpliwie z umową sprzedaży (najmu, dzierżawy itp.) nieruchomości mamy w tym momencie do czynienia. Ba, możemy wcześniej zawrzeć umowę przedwstępną, w której opiszemy kiedy i na jakich warunkach kupimy daną nieruchomość. A w tych warunkach wpisać, jak ma ów obiekt konkretnie wyglądać.

Problem w tym, że oprócz art. 4 pkt 3 lit. i mamy w Pzp także inny przepis, art. 2 pkt 8 Pzp, zawierający definicję robót budowlanych stanowiących przedmiot ustawy. A wykonanie robót budowlanych opisane jest tam nie tylko przedmiotem prac, ale wskazaniem, iż chodzi o wykonanie takich robót „za pomocą dowolnych środków, zgodnie z wymaganiami określonymi przez zamawiającego”. Jeśli zatem w owej umowie przedwstępnej zamawiacz opisze, jaki obiekt właściciel nieruchomości ma dla niego zbudować czy jak przekształcić istniejący – będzie to wykonanie robót zgodnie z wymaganiami określonymi przez zamawiającego. Oczywiście, istotna jest tu skala takich wymagań – budowa to sprawa oczywista, przebudowa o szerokim zakresie także, jeśli jednak zamawiacz powie – wynajmę od ciebie tę nieruchomość, pod warunkiem że podprowadzisz do niej jeszcze światłowód – cóż, zapewne będzie to akceptowalne. Ważne jest, aby zamawiający w owych wymogach dotyczących dostosowania do swoich potrzeb nie posuwał się za daleko.

Z takim przypadkiem mieliśmy do czynienia w Poznaniu w 2004-2005 r., gdy Izba Celna zapragnęła nabyć istniejącą nieruchomość, ale od sprzedawcy zażądała wcześniej dobudowania do istniejącego nań budynku dwóch pięter oraz wykonania innych prac w zakresie przebudowy, wedle szczegółowo określonych wymagań. Wartość nieruchomości dzięki tym pracom, wynikającym właśnie z umowy przedwstępnej (i dalszych umów „wykonawczych”), wzrosła trzykrotnie. Taki tok postępowania zaskarżył Prezes UZP i doczekał się opinii wyrażonej przez Sąd Najwyższy w wyroku z 16 września 2009 r. (sygn. akt II CSK 104/09). Orzekł on, że nie ma znaczenia, że w teorii umowa przedwstępna jest nieodpłatna (a zatem nieobjęta zamówieniami), a umowa ostateczna dotyczyła przeniesienia własności gotowego obiektu. Liczy się bowiem treść tych umów, a nie nazwa. Liczy się wola stron, zgodnie z art. 65 kc., a ta była jednoznaczna. Ba, zresztą umowa przedwstępna nie jest umową samodzielną i obu tych umów odrębnie traktować nie można.

Jedyna wątpliwość dotycząca wyżej opisanego wyroku SN dotyczyła uprawnienia Prezesa UZP do żądania unieważnienia umowy (por. glosa dra Szostak), ten problem jednak został w międzyczasie naprawiony… Jednak zlecenie wykonania robót budowlanych bez stosowania ustawy (bo samo nabycie nieruchomości w kształcie istniejącym na początku byłoby ok) było bezdyskusyjne.

I wydawałoby się, że po tym orzeczeniu sprawa powinna być jasna. Tymczasem trafiali się zamawiający, którzy próbowali tej samej metody (były różnice w szczegółach, tj. nazwach umów, ale – w kontekście art. 65 kc. – zupełnie bez znaczenia). Przykładem budowa żłobka będąca przedmiotem kontroli Prezesa UZP o sygnaturze KND/51/10, opisana w Informatorze UZP nr 3/2013 (s. 58-67). Innym przykładem głośna niedawno sprawa zakupu budynków dla gdańskiego Sądu Okręgowego, gdzie co prawda brak umów przedwstępnych itp., jednak zamawiający i tak przekazywał swoje wytyczne w zakresie wykonania prac długo przed zawarciem umów najmu, a potem nabycia, co zakwestionował zarówno Prezes UZP, jak i KIO (uchwała z 2 lipca 2014 r., sygn. akt KIO/KD 52/14).

Co ciekawe, problem nie jest tylko nasz, polski. Ostatni numer „Informatora UZP” (który, jak się zdaje, zaczyna niestety przekształcać się w kwartalnik) zawiera omówienie wyroku TS UE z 10 lipca 2014 r. w sprawie C-213/13, dotyczącego dokładnie takiej właśnie sprawy (punkty 39-52). Tu również zamawiający zasłaniał się sprzedażą nieruchomości i najmem, jednak budowa miała rozpocząć się dopiero po podpisaniu umowy, miała być realizowana według wymagań zamawiającego – i nie ma wątpliwości, że przedmiotem umowy jest właśnie budowa.

Co więcej, podobnych orzeczeń ETS było sporo więcej. Jako przykłady można podać wyroki z 25 marca 2010 r. w sprawie C-451/08 (co prawda tu zamawiający sprzedawał nieruchomość, jednak rozważania prowadzono na podobnym gruncie), z 29 października 2009 r. w sprawie C-536/07, z 18 stycznia 2007 r. w sprawie C-220/05 czy wreszcie – jakże daleko wstecz sięgamy – z 19 kwietnia 1994 r. w sprawie C-331/92 „Gestión Hotelera”. Ten ostatni wyrok (choć wydany też w specyficznym stanie faktycznym) jest chyba najciekawszy – w nim bowiem Trybunał rozstrzygał, że nie stanowi jeszcze o kwalifikacji jako zamówienie publiczne konieczność wykonania pewnych robót budowlanych – o ile te drugie stanowią „pochodne” przedmiotu zamówienia, a same w sobie tego przedmiotu nie stanowią. W jednym krótkim zdaniu – pewne dostosowanie nieruchomości jest możliwe do wymagania w postępowaniu niezamówieniowym, jednak bardzo ograniczone.

4 komentarze do: “O nabywaniu nieruchomości wraz z budową

  1. Na tym miejscu przychodzi od razu na myśl sprawa „Centrum Sprawiedliwości” w Gdańsku, gdzie Prezes UZP po kontroli doraźnej zakwestionował prawidłowość nabycia nieruchomości za ok. 150 mln złotych od przedsiębiorcy, który wcześniej rozbudował i wyremontował budynek „na miarę” Sądu. Stanowisko Prezesa UZP zostało zasadniczo zaakceptowane przez całkiem świeżą jeszcze uchwałę KIO (sygn. KIO KD 52/14 https://www.google.pl/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=4&cad=rja&uact=8&ved=0CDUQFjAD&url=http%3A%2F%2Fwww.uzp.gov.pl%2Fcmsws%2Fpage%2FGetFile1.aspx%3Fattid%3D7798&ei=yGhaVJqWN6eV7AbJhICIAg&usg=AFQjCNGo0ngBT73IszSHgKyftB4ECCaO1A&bvm=bv.78677474,d.ZGU). Sprawa o unieważnienie umowy pewnie w toku

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *