Jest sobie w ustawie Pzp przepis art. 4 pkt 3 lit. i Pzp. Pozwala na niestosowanie ustawy do zam\u00f3wie\u0144, kt\u00f3rych przedmiotem jest nabycie w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci lub innych praw do nieruchomo\u015bci (np. najmu lub dzier\u017cawy). Cel absolutnie s\u0142uszny. Wyb\u00f3r lokalizacji nieruchomo\u015bci przez zamawiaj\u0105cego cz\u0119sto zwi\u0105zany jest z zupe\u0142nie innymi procedurami i trudno sobie wyobrazi\u0107 na przyk\u0142ad, aby zamawiaj\u0105cy zmuszony by\u0142 do organizowania konkurencyjnego post\u0119powania na wykup dzia\u0142ki pod zaplanowan\u0105 wcze\u015bniej drog\u0119. Wszak wie, kt\u00f3ra dzia\u0142ka jest mu potrzebna, posiada ona (zwykle) konkretnego w\u0142a\u015bciciela i trudno zmusza\u0107 go do sk\u0142adania oferty w przetargu, skoro to zamawiaczowi zale\u017cy na tej konkretnej dzia\u0142ce. Zreszt\u0105, by\u0142oby to post\u0119powanie nieefektywne. Przez pewien czas mieli\u015bmy przes\u0142ank\u0119 pozwalaj\u0105c\u0105 na stosowanie w takich przypadkach trybu zam\u00f3wienia z wolnej r\u0119ki – i by\u0142o to zbyteczne mno\u017cenie papier\u00f3w.<\/p>\n
Oczywi\u015bcie, to nie tylko przypadek drogi, wcze\u015bniej zaplanowanej, ale tak\u017ce i inne, mo\u017ce nieco mniej oczywiste. Zamawiaj\u0105cy mog\u0105 kupowa\u0107 (albo wynajmowa\u0107 itp.) nieruchomo\u015bci lub ich cz\u0119\u015bci tak\u017ce w innych celach, r\u00f3wnie\u017c w sytuacjach, w kt\u00f3rych konkretna lokalizacja nie jest z g\u00f3ry zdefiniowana. Kieruj\u0105 si\u0119 jednak przy tym zwykle z g\u00f3ry okre\u015blonymi potrzebami i narzucanie Pzp by\u0142oby w takiej sytuacji nadmiernym formalizmem. Niekiedy, gdy jest to mo\u017cliwe, stosowane s\u0105 tu zreszt\u0105 procedury konkurencyjne – sam uczestniczy\u0142em w kilku tego typu post\u0119powaniach na zakup mieszka\u0144 na potrzeby komunalne. Na wszelki wypadek dodam – gotowych mieszka\u0144.
\n<\/p>\n
Problem w tym, \u017ce nie zawsze zamawiaj\u0105cy ograniczaj\u0105 si\u0119 do nabycia „gotowej” nieruchomo\u015bci. Niekiedy wpadaj\u0105 na pomys\u0142, aby zam\u00f3wi\u0107 u w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci, aby w okre\u015blony spos\u00f3b j\u0105 przekszta\u0142ci\u0142 – zwykle zbudowa\u0142 na niej okre\u015blony przez zamawiaj\u0105cego obiekt lub przebudowa\u0142 istniej\u0105cy – i kupi\u0107 dzia\u0142k\u0119 ju\u017c z efektem owego przekszta\u0142cenia (gotowym obiektem). Wszak wytworzony lub przerobiony obiekt, trwale zwi\u0105zany z gruntem, staje si\u0119 cz\u0119\u015bci\u0105 nieruchomo\u015bci i niew\u0105tpliwie z umow\u0105 sprzeda\u017cy (najmu, dzier\u017cawy itp.) nieruchomo\u015bci mamy w tym momencie do czynienia. Ba, mo\u017cemy wcze\u015bniej zawrze\u0107 umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105, w kt\u00f3rej opiszemy kiedy i na jakich warunkach kupimy dan\u0105 nieruchomo\u015b\u0107. A w tych warunkach wpisa\u0107, jak ma \u00f3w obiekt konkretnie wygl\u0105da\u0107.<\/p>\n
Problem w tym, \u017ce opr\u00f3cz art. 4 pkt 3 lit. i mamy w Pzp tak\u017ce inny przepis, art. 2 pkt 8 Pzp, zawieraj\u0105cy definicj\u0119 rob\u00f3t budowlanych stanowi\u0105cych przedmiot ustawy. A wykonanie rob\u00f3t budowlanych opisane jest tam nie tylko przedmiotem prac, ale wskazaniem, i\u017c chodzi o wykonanie takich rob\u00f3t „za pomoc\u0105 dowolnych \u015brodk\u00f3w, zgodnie z wymaganiami okre\u015blonymi przez zamawiaj\u0105cego”. Je\u015bli zatem w owej umowie przedwst\u0119pnej zamawiacz opisze, jaki obiekt w\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci ma dla niego zbudowa\u0107 czy jak przekszta\u0142ci\u0107 istniej\u0105cy – b\u0119dzie to wykonanie rob\u00f3t zgodnie z wymaganiami okre\u015blonymi przez zamawiaj\u0105cego. Oczywi\u015bcie, istotna jest tu skala takich wymaga\u0144 – budowa to sprawa oczywista, przebudowa o szerokim zakresie tak\u017ce, je\u015bli jednak zamawiacz powie – wynajm\u0119 od ciebie t\u0119 nieruchomo\u015b\u0107, pod warunkiem \u017ce podprowadzisz do niej jeszcze \u015bwiat\u0142ow\u00f3d – c\u00f3\u017c, zapewne b\u0119dzie to akceptowalne. Wa\u017cne jest, aby zamawiaj\u0105cy w owych wymogach dotycz\u0105cych dostosowania do swoich potrzeb nie posuwa\u0142 si\u0119 za daleko.<\/p>\n
Z takim przypadkiem mieli\u015bmy do czynienia w Poznaniu w 2004-2005 r., gdy Izba Celna zapragn\u0119\u0142a naby\u0107 istniej\u0105c\u0105 nieruchomo\u015b\u0107, ale od sprzedawcy za\u017c\u0105da\u0142a wcze\u015bniej dobudowania do istniej\u0105cego na\u0144 budynku dw\u00f3ch pi\u0119ter oraz wykonania innych prac w zakresie przebudowy, wedle szczeg\u00f3\u0142owo okre\u015blonych wymaga\u0144. Warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci dzi\u0119ki tym pracom, wynikaj\u0105cym w\u0142a\u015bnie z umowy przedwst\u0119pnej (i dalszych um\u00f3w „wykonawczych”), wzros\u0142a trzykrotnie. Taki tok post\u0119powania zaskar\u017cy\u0142 Prezes UZP i doczeka\u0142 si\u0119 opinii wyra\u017conej przez S\u0105d Najwy\u017cszy w wyroku z 16 wrze\u015bnia 2009 r. (sygn. akt II CSK 104\/09)<\/a>. Orzek\u0142 on, \u017ce nie ma znaczenia, \u017ce w teorii umowa przedwst\u0119pna jest nieodp\u0142atna (a zatem nieobj\u0119ta zam\u00f3wieniami), a umowa ostateczna dotyczy\u0142a przeniesienia w\u0142asno\u015bci gotowego obiektu. Liczy si\u0119 bowiem tre\u015b\u0107 tych um\u00f3w, a nie nazwa. Liczy si\u0119 wola stron, zgodnie z art. 65 kc., a ta by\u0142a jednoznaczna. Ba, zreszt\u0105 umowa przedwst\u0119pna nie jest umow\u0105 samodzieln\u0105 i obu tych um\u00f3w odr\u0119bnie traktowa\u0107 nie mo\u017cna.<\/p>\n Jedyna w\u0105tpliwo\u015b\u0107 dotycz\u0105ca wy\u017cej opisanego wyroku SN dotyczy\u0142a uprawnienia Prezesa UZP do \u017c\u0105dania uniewa\u017cnienia umowy (por. glosa dra Szostak<\/a>), ten problem jednak zosta\u0142 w mi\u0119dzyczasie naprawiony… Jednak zlecenie wykonania rob\u00f3t budowlanych bez stosowania ustawy (bo samo nabycie nieruchomo\u015bci w kszta\u0142cie istniej\u0105cym na pocz\u0105tku by\u0142oby ok) by\u0142o bezdyskusyjne.<\/p>\n I wydawa\u0142oby si\u0119, \u017ce po tym orzeczeniu sprawa powinna by\u0107 jasna. Tymczasem trafiali si\u0119 zamawiaj\u0105cy, kt\u00f3rzy pr\u00f3bowali tej samej metody (by\u0142y r\u00f3\u017cnice w szczeg\u00f3\u0142ach, tj. nazwach um\u00f3w, ale – w kontek\u015bcie art. 65 kc. – zupe\u0142nie bez znaczenia). Przyk\u0142adem budowa \u017c\u0142obka b\u0119d\u0105ca przedmiotem kontroli Prezesa UZP o sygnaturze KND\/51\/10, opisana w Informatorze UZP nr 3\/2013 (s. 58-67). Innym przyk\u0142adem g\u0142o\u015bna niedawno sprawa zakupu budynk\u00f3w dla gda\u0144skiego S\u0105du Okr\u0119gowego, gdzie co prawda brak um\u00f3w przedwst\u0119pnych itp., jednak zamawiaj\u0105cy i tak przekazywa\u0142 swoje wytyczne w zakresie wykonania prac d\u0142ugo przed zawarciem um\u00f3w najmu, a potem nabycia, co zakwestionowa\u0142 zar\u00f3wno Prezes UZP, jak i KIO (uchwa\u0142a z 2 lipca 2014 r., sygn. akt KIO\/KD 52\/14).<\/p>\n